Wojna domowa w Miasteczku Wilanów

Najpierw wraz z żoną zainkasował kilkaset tysięcy złotych, doradzając inwestorowi przy projekcie mającej powstać na warszawskim Wilanowie galerii handlowej. Gdy jednak skończyła się umowa, stworzona przez niego fundacja zaczęła… blokować tę inwestycję.

Ulica Franciszka Klimczaka 22 w Warszawie. To właśnie tu w lokalu numer 19 mieści się powstała w kwietniu 2014 r. Fundacja Nasze Miasteczko. Ze strony internetowej wynika, że jest to organizacja społeczna działająca na rzecz dzielnicy Wilanów. Jej fundatorem jest Guy Perry, architekt, urbanista francusko-amerykańskiego pochodzenia. Z kolei do grona założycielskiego fundacji należą także jego żona Anna Mirska-Perry, prawnicy Małgorzata Gabriel i Bartosz Nocznicki, a także zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami firma Lemmonhouse i jej właściciel Krzysztof Stafieja.
Na stronach fundacji widać wspólne, prawie rodzinne zdjęcia elegancko ubranych fundatorów w ekskluzywnych wnętrzach ich siedziby. Fundacja ostro krytykuje pomysł zbudowania w Wilanowie galerii handlowej, oprotestowując pomysły inwestora – firmy GTC. W ten sposób blokuje całą, opiewającą na prawie miliard złotych, inwestycję.

Działania fundacji mogą mieć jednak drugie dno. Z dokumentów, do których dotarła „Gazeta Polska”, wynika, że tuż przed powstaniem fundacji Guy Perry doradzał inwestorowi chcącemu wybudować galerię w Wilanowie. Należąca do niego – zarejestrowana w Szwajcarii – firma IN-VI Investment Vision AG dzięki dwóm umowom z Centrum Handlowym Wilanów (to spółka z grupy GTC SA mająca zrealizować inwestycję) zainkasowała w sumie 72 tys. euro netto, czyli grubo ponad 300 tys. zł. Firma Perry’ego zarobiłaby jeszcze 50 tys. euro (około 215 tys. zł) więcej jako tzw. success fee, ale nie udało jej się zdobyć pozwolenia na budowę galerii. W efekcie umowa przestała obowiązywać.

– Zarówno Guy Perry, jak i jego żona wiedzieli, jaki projekt składamy do pozwolenia na budowę w sierpniu 2014 r. Zgodzili się za sowitym wynagrodzeniem występować w naszym imieniu i walczyć o to pozwolenie dla ówcześnie zaproponowanego obiektu – jeden duży zwarty budynek. Gdy im się to nie udało, a umowa wygasła, dopiero co stworzona przez nich fundacja zaczęła blokować naszą inwestycję – mówi „GP” Rafał Twarowski, przedstawiciel GTC.

Z kolei Anna Mirska-Perry w piśmie do „GP” stanowczo zaprzecza, aby fakt zakończenia współpracy z inwestorem miał jakikolwiek związek z założeniem i działalnością fundacji. Podkreśliła również, że organizacja nie prowadzi działań przeciwko Galerii Wilanów, ale zabiega o to, aby przestrzeń publiczna w Wilanowie była coraz lepszej jakości. „Dlatego zależy nam na tym, by przyszła zabudowa tzw. przedpola Pałacu Króla Jana III szanowała sam pałac oraz sąsiadujące z nią osiedle mieszkaniowe, jego założenia urbanistyczne” – stwierdziła.

Początek 15 lat temu

Pomysł budowy galerii handlowej w warszawskiej dzielnicy Wilanów pojawił się już ponad 15 lat temu. Planowano, że mogłaby ona powstać u zbiegu ulic Branickiego i Przyczółkowej, w bezpośrednim sąsiedztwie Pałacu Jana III Sobieskiego. Pierwotnie planowano, aby był to moloch o wielkości ponad 200 tys. mkw. Pierwszym poważnym inwestorem zainteresowanym z tej branży było Auchan, które chciało nawiązać współpracę z Polnord. Przy tym projekcie współpracował właśnie Guy Perry – ówcześnie na zlecenie Prokomu Investment, pierwszego właściciela gruntów zakupionych od stołecznej uczelni SGGW – występujący jako architekt od master planu całego osiedla.

Kilka lat temu teren pod inwestycję od Polnordu kupiła firma GTC. Formalnie budowa galerii ma być realizowana przez Centrum Handlowe Wilanów – wspomnianą już spółkę celową GTC. To właśnie ta firma 15 lipca 2011 r. podpisała pierwszą umowę ze spółką Guya Perry’ego IN-VI.

Z informacji pozyskanych przez „GP” wynika, że w Wilanowie większość deweloperów współpracuje lub współpracowało z Perrym.

– Był twórcą całego planu zagospodarowania tych terenów. Jego akceptacja i przychylność były dla nas ważne – mówi anonimowo przedstawiciel jednego z deweloperów mieszkaniowych obecnych na Wilanowie. – Miał też dużo dobrych pomysłów i sugestii, znał ludzi, był pomocny – dodaje.

– GTC zdecydowało się na współpracę z IN-VI ze względu na ich konotacje lokalne i świadomość tego miejsca. W końcu to oni wymyślili tu handel wielkopowierzchniowy w ramach całego zamierzenia inwestycyjnego Miasteczka Wilanów – mówi Twarowski. – Nie chciano narażać się na niepotrzebne protesty i blokowanie inwestycji, a zamierzano też wykorzystać jego wiedzę jako projektanta – tak rozumiem intencje moich poprzedników w firmie, którzy zaprosili pana Perry do współpracy.

Zgodnie z umową z 2011 r. architekt miał zaprojektować tereny zielone oraz wnieść swoje uwagi do projektu galerii. – Odnosiły się one na przykład do większej liczby wejść oraz przeszkleń fasady. Modernizowały też wejście do galerii od strony ulicy Gieysztora. Były bardzo trafne, tak więc zostały wprowadzone przez nas do projektu. A projekty trzech placów miejskich, do których się zobowiązaliśmy wobec mieszkańców, były bardzo ciekawe. Wykorzystamy je zapewne, kiedy rozpoczniemy ich realizację. Wszystko mamy w formie opracowań i materiałów przekazanych nam przez spółkę – opowiada przedstawiciel GTC.

Jak wynika z ustaleń „GP”, za usługi związane z tą umową firma Perry’ego zainkasowała w sumie 48 tys. euro.

Opracowany przez rodzinę Perry (jego żona jako dyrektor operacyjny była osobą kontaktującą się we wszystkich sprawach z zamawiającym) projekt składał się z dwóch części. Pierwszą stanowić miał dwupiętrowy budynek galerii liczącej 65 tys. mkw. Parking miał znajdować się na poziomie minus 1 oraz na dachu, gdzie oprócz niego zaprojektowano ogród zielony. Drugą część miałby stanowić hotel.

GTC nie zdecydowało się na współistnienie dwóch funkcji – handlowej i hotelowej – obok siebie. Ostatecznie projekt dotyczący tylko handlu (przypominający istniejącą już w Warszawie Galerię Mokotów) został złożony przez Centrum Handlowe Wilanów jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.

– Wówczas Perry przyszedł do GTC i zaproponował, że pomoże w zdobyciu tego pozwolenia – mówi Twarowski. W efekcie 2 kwietnia 2013 r. ze spółką IN-VI została zawarta druga umowa. Dotyczyła ona konsultacji przy projekcie galerii handlowej oraz success fee za uzyskanie pozwolenia na jej budowę.

Z ustaleń „GP” wynika, że dzięki tej drugiej umowie spółka architekta otrzymała 24 tys. euro. Zgodnie z zapisami kontraktu miała otrzymać jeszcze dodatkowe 50 tys. euro, jeśli inwestor otrzymałby pozwolenie na budowę w ciągu 12 miesięcy od momentu zawarcia umowy, lub 25 tys. euro, gdyby nastąpiło to w ciągu następnych sześciu miesięcy.

– Przyjął projekt i zaczął pomagać w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Bez efektu. Gdy minął okres, kiedy mógł otrzymać success fee, współpraca została naturalnie zakończona. Dokładnie wiedział, za jakim projektem lobbuje – przyznał Twarowski.

Formalnie utrata prawa do success fee w wysokości 50 tys. euro nastąpiła w kwietniu 2014 r., a 25 tys. euro z końcem września 2014 r.

Według Mirskiej-Perry nie było sensu dalszej współpracy z inwestorem. – Celem IN-VI było wypracowanie najlepszego możliwie projektu dla Wilanowa i przekonanie do tego inwestora, niestety inwestor nie uwzględnił kluczowych uwag konsultanta – stwierdziła.

Gdy kolejne terminy uzyskania success fee mijały, działalność rozpoczęła Fundacja Nasze Miasteczko – dokładnie w czerwcu 2014 r., a Mirska-Perry zaczęła ostro krytykować pomysł budowy galerii handlowej. Zbiegło się to z wyborami samorządowymi, w których bezskutecznie kandydowała do Rady Miasta z list Warszawskiej Wspólnoty Samorządowej Piotra Guziała.

Kilka budynków galerii

Przedstawiciele fundacji nie przestali krytykować działań inwestora chcącego postawić w Wilanowie galerię. Przykładem jest szereg wpisów na ten temat na profilu facebookowym organizacji.

Fundacja domaga się, aby zmienić projekt tak, by galeria składała się nie z jednego dużego budynku, lecz z kilku mniejszych. Według Mirskiej-Perry taki był od początku pomysł jej męża.

„Stanowisko Guy Perry’ego, jednego z fundatorów FNM w sprawie kształtu śródmieścia Miasteczka Wilanów, jest spójne i niezmienione od początku pracy nad projektem, czyli od 2000 r.” – przekonuje. „Wtedy urbanista pracował nad master planem osiedla. W tym miejscu zawsze miała powstać zabudowa, która skalą nie przytłoczy pałacu i osiedla. Miał to być zespół budynków zaprojektowanych przez wielu architektów, ulice handlowe i place. Nigdy nie przewidziano tu obiektu typu mall. Planowany kiedyś hipermarket był bardziej oddalony od pałacu, stanowił część znacznie większego obszaru pod zabudowę w ramach przyszłego centrum osiedla, obok niego planowany był rynek z żywnością, ogród zimowy, teatr, kino, biura i mieszkania. Zabudowa wielofunkcyjna w sposób harmonijny łączyła Auchan z resztą kompleksu w czasach, kiedy nie było jeszcze mieszkańców Miasteczka. Dziś obszar ten jest gęsto zaludniony i należy go dostosować do tej sytuacji” – zaznacza Mirska-Perry.

Rafał Twarowski twierdzi, że dopiero po zakończeniu umowy z inwestorem fundacja zaczęła forsować projekt z kilkoma budynkami.

– Przecież Guy Perry wraz z żoną starali się uzyskać dla nas pozwolenie na budowę do planu zawierającego jeden budynek galerii – przypomina.

Wskazuje, że forsowany przez fundację pomysł podziału galerii na trzy czy cztery mniejsze budynki to dla GTC ekonomiczne samobójstwo i de facto doprowadzenie do braku możliwości powstania w tym miejscu jakiejkolwiek inwestycji.

– Nie tylko maleje wartość gruntu, lecz także przychód z czynszu. Oprócz tego taki projekt jest niemal niemożliwy do skomunikowania. Nie mówiąc już o braku możliwości budowy wystarczającego parkingu – podkreśla Twarowski.

Jego zdaniem Fundacja Perry’ego po zakończeniu umowy z inwestorem skutecznie inspiruje część radnych do blokowania powstania galerii.

Tymczasem sami mieszkańcy dzielnicy chcą powstania galerii. Mają o tym świadczyć badania przeprowadzone wśród mieszkańców Wilanowa przez Millward Brown. Wynika z nich, że 87 proc. ankietowanych podoba się projekt inwestora i aż 90 proc. jest za jak najszybszym rozpoczęciem budowy.

W zeszłym roku też konkurencyjny projekt Auchan pod nazwą Morelia na Wilanowie dostał odmowę otrzymania pozwolenia na budowę z warszawskiego ratusza.

– Dla nich wybudowanie Galerii Wilanów mocno utrudni realizację ich projektu – jesteśmy wprost konkurentami na tym samym terenie – komentuje Twarowski.

Warszawa traci miliony zł rocznie

Według Twarowskiego działania Fundacji poważnie utrudniają spółce uzyskanie pozwolenia na budowę. Stołeczny samorząd obawia się bowiem podjąć decyzję w tej sprawie, będąc epatowany wykreowanym silnym lokalnym głosem sprzeciwu. Głosem ponoć uwarunkowanym potrzebami społecznymi i oczekiwaniami lokalnej społeczności.

Inwestycja nie jest prosta w realizacji także z innych powodów. Problem stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2001 r. Nie mówi on o miejscu, w którym ma powstać galeria, o możliwości zrealizowania wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

– Literalnie tego zapisu nie ma, bo plan został uchwalony pół roku przed wejściem w życie ustawy o WOH, więc nie mogło go tam być. A Rada Gminy Wilanów (ówcześnie była to samodzielna gmina) po wejściu w życie tej ustawy uchwaliła specjalną uchwałę, w której dla naszego obiektu dała zielone światło, a czerwone dla projektu Morelia. Dlatego według ekspertyz prawników nie powinno stać to na przeszkodzie wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę bez konieczności zmiany planu – tłumaczy Twarowski. – Obecnie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego w dialogu z nami bada dogłębnie tę kwestię. Zamówione są ekspertyzy prawne w tej sprawie. Negatywna atmosfera tworzona przez fundację od kilku lat powoduje jednak wiele problemów i niechęć miasta do nas i do podjęcia decyzji rzekomo trudnej społecznie – dodaje Twarowski.

Podkreślić należy, że w efekcie co roku Warszawa traci miliony złotych podatku od nieruchomości, który wpływałby do kasy miasta, gdyby była wybudowana galeria handlowa. Obecnie GTC rocznie odprowadza 5 mln zł do Agencji Nieruchomości Rolnych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.

© Piotr Nisztor
18 września 2016
źródło publikacji: „Wojna domowa w Miasteczku Wilanów. Kto chce zablokować miliardową inwestycję”
www.niezalezna.pl / za: „Gazeta Polska”

Ilustracja © brak informacji